Olá, meus amigos! Espero que todos estejam bem. O tema que quero compartilhar com vocês é:
O QUE É A USUCAPIÃO?
Bom, a AÇÃO DE USUCAPIÃO é um dos meios de se adquirir a propriedade de forma originária, e, para isso, devem-se preencher vários requisitos que estudaremos adiante. Mas, antes, vejamos o conceito que o professor Carlos Roberto Gonçalves nos ensina em sua obra Direito Civil 2:
A usucapião, também chamada de prescrição aquisitiva, regulada pelo direito das coisas, é o modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado (entre eles, a servidão e o usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada por certos requisitos exigidos pela lei. (Gonçalves, Carlos Roberto, pág. 564, 2020)
Ok, então a propriedade não é perpétua? Boa pergunta, pequeno Padawan. Vejamos o que diz esse princípio:
Princípio da perpetuidade: a propriedade é um direito perpétuo, pois não se perde pelo não uso, mas somente pelos meios e formas legais, como: desapropriação, usucapião, abandono etc.” (Gonçalves, Carlos Roberto, pág. 375, 2020)
Neste sentido, podemos observar que tal princípio não é realmente absoluto, pois comporta exceções. É neste contexto que se fundamenta a ação de usucapião, melhor dizendo, um dos fundamentos, pois há outros que iremos trabalhar. Mas, antes, vejamos o que nos ensina o professor Cunha Gonçalves em relação à renúncia do direito de propriedade quando há um não agir para a proteção do bem:
A propriedade, embora seja perpétua, não pode conservar este caráter senão enquanto o proprietário manifestar a sua intenção de manter o seu domínio, exercendo uma permanente atividade sobre a coisa possuída; a sua inação perante a usucapião feita por outrem, durante 10, 20, 30 anos, constitui uma aparente e tácita renúncia ao seu direito. De outro lado, à sociedade interessa muito que as terras sejam cultivadas, que as casas sejam habitadas, que os imóveis sejam utilizados; mas um indivíduo que, durante largos anos, exerceu esses direitos numa coisa alheia, pelo seu dono deixada ao abandono, é também digno de proteção. Finalmente, a lei faculta ao proprietário esbulhado o exercício da respectiva ação para reaver a sua posse; mas esta ação não pode ser de duração ilimitada, porque a paz social e a tranquilidade das famílias exigem que os litígios cessem, desde que não foram postos em juízo num determinado prazo. (Destaca-se).
Veja que o nobre jurista defende, de forma muito acertada, que aquele que toma como seu, respeitando certas condições como a posse mansa e pacífica, também adquire o direito de apropriar-se da coisa abandonada com o decurso do tempo.
Neste sentido, a lei, mais precisamente o Código Civil, estabelece diversos prazos para se adquirir a propriedade pelo decurso do tempo, que, em regra, leva 15 anos, como observamos no artigo 1.238. Vejamos:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
É importante falar que o referido Código restabelece prazos diferentes, reduzindo-os a depender da espécie de ação de usucapião. Exemplo: quando o bem for usucapido para moradia ou foram feitas obras. Vejamos o parágrafo único do art. 1.238:
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Bom, é importante que se fale dos outros fundamentos que são inerentes à usucapião. São eles: o princípio da utilidade social, a conveniência de se dar segurança e estabilidade à propriedade e a vantagem de se consolidarem as aquisições e de se facilitar a prova do domínio. Vejamos cada um deles:
O PRINCÍPIO DA UTILIDADE SOCIAL
A Constituição da República Federativa do Brasil, em seu artigo 5º, inciso XXIII, estabelece que a propriedade deve atender à função social. Isto é, a propriedade, principalmente a imóvel, deve atender ao interesse da sociedade, da coletividade em relação à sua utilização. Em outras palavras, as terras devem ser cultivadas, as casas devem ser habitadas e assim por diante. Por outro lado, há também a forma que o bem deve ser usado. O proprietário não pode utilizar o bem de qualquer forma, devendo respeitar uma certa ordem social. O professor Marcelo Novelino, em sua obra “Curso de Direito Constitucional” (2015), ensina que o descumprimento deste princípio autoriza a adoção de certas medidas restritivas ao direito de propriedade.
CONVENIÊNCIA DE SE DAR SEGURANÇA E ESTABILIDADE À PROPRIEDADE
Ora, o direito como um todo é regido pelo tempo. Isto é, temos o tempo definidor para extinguir o direito (prescrição e decadência), assim como para adquirir um direito, como a usucapião extraordinária, na qual a regra é 15 anos. Neste sentido, é importante que se dê segurança e estabilidade àquele que tomou como seu, que cuidou, investiu, protegeu e deu um fim social ao bem. Claro, que para isso, deve-se ter a posse mansa e pacífica, não podendo ser também clandestina. Trata-se também do fato do antigo possuidor ter abandonado o bem e entregue-o à própria sorte. Fatores que devem somar-se para que a segurança e estabilidade da propriedade se concretizem. Por outro lado, aquele que é proprietário, cuida e mantém o olho no seu bem, tem diversas ações que lhe são úteis para a proteção do bem. Tais medidas são: para a turbação, temos a ação de manutenção de posse; para o esbulho, temos a ação de reintegração de posse; e, por fim, contra a ameaça, temos a ação de interdito proibitório. Abordarei cada ação em artigo específico, fiquem tranquilos com isso.
VANTAGEM DE SE CONSOLIDAREM AS AQUISIÇÕES E DE SE FACILITAR A PROVA DO DOMÍNIO
Neste sentido, é importante que aquele que mantém o bem por tanto tempo deve, em algum momento, promover a sua regularização. É neste contexto que a prova de domínio deve ser facilitada, não no sentido de qualquer meio, mas dentro de uma razoabilidade. Admite-se provas de que o bem está sob o seu domínio, como pelo pagamento de IPTU, taxa de água e esgoto, fotos de família ao longo do tempo, despesas com obras no bem. Certamente, há provas muito mais robustas, como contrato de compra e venda, recibo de pagamento, contrato de doação e outros. A conversão da posse em domínio garante maior segurança jurídica, por exemplo, proteção contra a evicção; ela, resumidamente, diz respeito à perda da coisa por ordem judicial ou administrativa por fatos anteriores à aquisição da coisa e agrega valor ao bem, tanto no incremento do valor de venda, como por possibilitar alocar o imóvel como garantia real, visando, por exemplo, levantar capital de giro, ou mesmo instituir direitos reais a terceiros, como por exemplo o usufruto ou o uso, e até fornecer o terreno para uma incorporação imobiliária, visando ganhos muito maiores.
Com o exposto, conclui-se que a propriedade, apesar de ter um ar de perpétuo na sua aquisição, só se mantém com essa característica quando o proprietário a conserva sob a sua vigilância e cuidado. Por outro lado, quando há o abandono, faz-se com que haja a ruptura deste direito, proporcionando a outrem que, preenchendo certos requisitos, incorpore ao seu domínio o bem. Tais requisitos consideram o decurso do tempo, a posse mansa e pacífica, entre outros. Carecendo, de todo modo, formalizar essa aquisição, que, no caso da usucapião, ocorre por meio de uma ação judicial ou extrajudicial, e finaliza com o registro na matrícula do novo proprietário.
Claramente, meus amigos, o assunto não foi esgotado. Havendo dúvidas, procurem um advogado de sua confiança ou deixem aqui nos comentários o seu questionamento, que responderei em outro momento. Caso queiram que eu fale de outro assunto, deixem também nos comentários a sua sugestão.
Grato por compartilhar alguns minutos comigo e nos vemos no próximo conteúdo.
